累計開業(yè)11.9萬間，管理規(guī)模超過16萬間，租金收入12.3億元，同比增長4%，近5年復合增長率高達51%。這是龍湖冠寓交出的2023年中期成績單，也是這個地產(chǎn)寒冬中，長租公寓市場為數(shù)不多的亮眼數(shù)據(jù)。

(資料圖片僅供參考)

巴菲特曾經(jīng)說過，“當潮水褪去的時候，才知道誰在裸泳”。

2023年上半年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的“裸泳者們”，正逐步浮現(xiàn)。與之形成鮮明對比的，則是龍湖集團一如既往的穩(wěn)健。2023年中報顯示，公司歸母凈利潤達到80.6億元，股東應占核心凈利為65.9億元，同比增長0.6%，實現(xiàn)高質量發(fā)展。

龍湖集團董事長兼首席執(zhí)行官陳序平表示，克制、審慎并高度自律的財務盤面，是集團擁有戰(zhàn)略主動性的前提。陳序平同時指出，早在三年前，公司就提出了降負債的管理策略，現(xiàn)階段龍湖的整體債務規(guī)模穩(wěn)中有降，結構持續(xù)優(yōu)化，2023年上半年，龍湖集團凈負債率為57.2%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為61.9%，平均貸款年限進一步拉長至7.19年。

財務層面的穩(wěn)健，讓龍湖集團在戰(zhàn)略層面更加從容。作為“空間即服務”戰(zhàn)略的重要支點，龍湖集團旗下長租公寓品牌“龍湖冠寓”成為了公司新的業(yè)績增長點。2023年上半年，龍湖冠寓租金收入達到12.3億元，同比增長4%，近5年復合增長率更是高達51%。

在龍湖冠寓等運營業(yè)務的推動下，報告期內龍湖集團的經(jīng)營性利潤占比過半，戰(zhàn)略轉型成效盡顯，利潤結構持續(xù)優(yōu)化。

圖注：龍湖冠寓

當然，龍湖集團的穩(wěn)健經(jīng)營與龍湖冠寓的高成長性，早在多年前便已埋下伏筆。

在2015年和2016年的中央經(jīng)濟工作會議上，中央明確提出了“租售并舉”、“房住不炒”等政策方針，房地產(chǎn)市場的政策拐點初現(xiàn)。與此同時，我國城鎮(zhèn)化率也趨于高位，至2022年時已經(jīng)達到65.22%，市場需求趨于飽和。

面對房地產(chǎn)市場的潛在變局，龍湖集團未雨綢繆，于2016年便已開始著手布局長租公寓業(yè)務，推出了旨在滿足年輕客群品質租住及生活服務的“冠寓”。2018年，龍湖集團又提出了“空間即服務”戰(zhàn)略，逐步形成了開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務板塊格局，涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理、智慧營造等多航道業(yè)務的協(xié)同發(fā)展。

尤其是“租售并舉”政策的提出，為房地產(chǎn)企業(yè)的轉型指明了方向。世邦魏理仕根據(jù)《2020年中國人口普查年鑒》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，目前中國城鎮(zhèn)家庭中的租房戶數(shù)占比約為18%，折合租房人口規(guī)模超過1.5億 (不含公共租賃住房租賃人群)，需要接近6000萬套的租賃住房，這意味著長租公寓當前在國內住宅租賃市場的滲透率不足2%，與美國、日本等成熟市場50%以上的機構化運營公寓滲透率相比，提升潛力巨大。

著名管理顧問詹姆斯·莫爾斯曾經(jīng)指出，“可持續(xù)競爭的唯一優(yōu)勢來自于超過競爭對手的創(chuàng)新能力”。

在成長中實現(xiàn)盈利

自2017年以來，龍湖冠寓在全國一二線高量級城市累計開業(yè)房源數(shù)量由1.5萬間提升至2023年上半年的11.9萬間，管理規(guī)模超過16萬間，6年多的時間里增幅近8倍。根據(jù)邁點研究院發(fā)布的2023年上半年集中式住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模50強榜單顯示，龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模與管理規(guī)模均穩(wěn)居行業(yè)第二。

對于長租公寓業(yè)務而言，卓越的運營能力是品牌運營商經(jīng)營規(guī)模持續(xù)擴張的基礎。長期以來，由于長租公寓市場進入門檻相對較低，在經(jīng)營杠桿效應的加持下，激烈的市場競爭和同質化的產(chǎn)品及服務導致鮮有品牌運營商能夠實現(xiàn)盈利，甚至在2018年出現(xiàn)了大規(guī)模的破產(chǎn)潮。

根據(jù)龍湖集團披露的數(shù)據(jù)顯示，自2017年以來，龍湖冠寓開業(yè)6個月及以上項目的出租率始終保持在87%以上，近三年間穩(wěn)定保持在90%以上。截至2023年上半年末，龍湖冠寓已開業(yè)6個月及以上出租率更是高達95.9%，租戶滿意度達到95%。

卓越的運營能力，不僅讓龍湖冠寓在群雄逐鹿的長租公寓市場成功突圍，還使其在2021年就成為業(yè)內為數(shù)不多的實現(xiàn)盈利的長租公寓品牌。不過，隨著《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》等一系列政策的發(fā)布，長租公寓市場正逐步進入全新的資管時代，這對品牌運營商的保障屬性、運營能力、項目收益等提出了更高的要求。因此，面對市場的新變局，全新的龍湖冠寓4.0產(chǎn)品也應運而生。

重磅推出龍湖冠寓4.0產(chǎn)品

從1.0滿足基本居住安全需求到2.0引入裝配式裝修，讓產(chǎn)品更環(huán)保、耐用性強，到3.0提升收納空間和房屋顏值，再到當前的4.0，關注空間復合功能性。冠寓4.0基于前三代產(chǎn)品的設計理念，保留其精工、強大收納能力等優(yōu)點，在公共社交空間、裝修的顏值美學、戶內生活場景三方面進行了更為精細的打磨，真正實現(xiàn)以“好產(chǎn)品”、“好服務”，創(chuàng)造“家外之家的居住場景”。

第一，在公共社交空間的打造上，注重空間的實用性、靈活性和高使用率。重視客群社交需求，重點打造影音休閑、健身娛樂和自習辦公空間，基于屬地客戶特性，將共享社交與獨立辦公需求均衡打造。

圖注：龍湖冠寓

第二，在裝修的顏值美學上，4.0產(chǎn)品對品質與細節(jié)的把控也有著獨特的考量，皮革質感、親膚墻布、品質木皮的多組合裝配墻板、木質家具、全遮光窗簾等，通過簡單、純粹的質感交織，揉進恰到好處的精致和奢華，展現(xiàn)出輕奢的設計美學，為居者營造出放松自在的空間感受。

圖注：龍湖冠寓

第三，在戶內的生活場景打造上，針對性地研究客戶在各空間的使用痛點，提出對應空間解決方案，并針對不同功能分區(qū)進行家居選配與落位。例如針對租戶不斷上升的收納空間需求，4.0產(chǎn)品設計出行業(yè)領先的全新收納體系，覆蓋玄關、衣柜、廚房、起居室4大板塊。在常規(guī)20㎡的戶內空間內提供了超4000升的收納容量，切實解決客戶痛點;此外，個性化場景營造是本次迭代的重點，基于家具收納實用性的基礎上加入智能可變元素，一鍵切換會客、就餐、辦公場景，滿足租戶個性化需求。

三次蝶變，冠寓提供從“住”到“享”的全新租住生活體驗，讓長住空間有了更多的可能。

中國有句諺語，叫做“單絲不成線，獨木不成林”。

隨著城鎮(zhèn)化進程的加速和流動人口規(guī)模的擴大，進城務工人員、新就業(yè)大學生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯。住房保障體系作為解決大城市住房困難問題的重要抓手之一，能夠有效緩解住房租賃市場結構性供給不足的問題。

因此，國家層面相繼出臺了《“十四五”公共服務規(guī)劃》、《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》等政策，像北京、深圳、上海等全國一二線核心城市也相繼推出地方性政策，旨在通過建設租賃住房，保障城市新青年、新市民的安居問題。

與過去公租房等住房保障模式不同的是，如今政府的作用由過去的“主導”向著“引導”方向轉變，通過給予政策支持激發(fā)市場主體的活力，建立“多主體投資、多渠道供給”的保障性租賃住房供應格局，推動住房保障主體從政府為主導向政府、企業(yè)和社會力量共同參與轉變。

《中國住房租賃市場指南》一書中指出，政府提供的土地、財稅、金融等政策支持，能夠降低保障性租賃住房建設和運營成本，幫助租賃企業(yè)形成資金平衡、略有盈利的可持續(xù)商業(yè)運作模式，有利于培育和發(fā)展住房租賃企業(yè)。

龍湖冠寓自成立以來，先后參與編制了《長租公寓綜合性能評價標準》、《租賃住房建設標準(草案)》、《租賃住房建設運營標準》等行業(yè)、國家、地方性標準，推動地方保障性租賃住房建設，累計落地超4萬間，其中：

·龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店為北京市首個改建保障性租賃住房項目，項目原先為閑置的商業(yè)辦公建筑，通過龍湖的申報和改建，為豐臺區(qū)科技園區(qū)及周邊提供約700套(間)保障性租賃住房，被作為TOD模式長租公寓的典范。

·龍湖冠寓天津南開王頂?shù)痰隇樘旖虻貐^(qū)首批獲得認定的保障性租賃住房項目，項目由閑置宿舍改造而來，通過龍湖冠寓的整體改造，以適合青年人居住的20-30㎡開間戶型為主，479間公寓房間助力天津市解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，出租率也長期保持在97%以上。值得一提的是，2022年5月13日，人民日報上刊登的《讓更多新市民和青年人安居樂業(yè)》對龍湖冠寓保租房項目的進行了相關報道。

除了政府合作以外，龍湖冠寓旗下冠企薈平臺累計服務知名企業(yè)近3萬家，包括字節(jié)跳動、華為等全球頂尖企業(yè)，服務企業(yè)員工近7萬人。與此同時，龍湖冠寓與數(shù)十家政府、央國企、大型企業(yè)、村集體等，簽訂房源委托運營管理合作，進行存量空間盤活、全周期合作模式，累計服務用戶超過300萬。

此外，龍湖冠寓還聯(lián)手長春潤德投資集團，試點運作保障性租賃住房的市級平臺，結合冠寓成熟的長租公寓“投、研、建、管”經(jīng)驗，為項目輸出全生命周期咨詢服務。

“在2016年，我們看到了在一些中心城市，年輕人包括大學剛畢業(yè)的學生，在購房之前有居住服務的很大需求。我們開始在租賃住房這條賽道上篤定奔跑。提高社會資產(chǎn)效率，解決社會的真實需求，提供更好的人性化服務和更豐富多彩的生活，這就是龍湖的使命?！?/p>

龍湖集團是為數(shù)不多能夠連續(xù)7年保持“三道紅線”綠檔水平且保持境內外“全投資級”評級的民營房企。穩(wěn)健的財務狀況、前沿的戰(zhàn)略規(guī)劃，也將成為龍湖冠寓未來在長租公寓市場開疆擴土的基石。