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樓市,進(jìn)入拐點(diǎn)的十大原因!

來源: 雪球網(wǎng)

一是人口增長進(jìn)入拐點(diǎn)。

1950年中國5.52億人,1980年上升到約9.87億人,目前達(dá)到了14億人,也就是說70年間人口增長了8億多人。近年來中國人口總數(shù)已經(jīng)達(dá)到天花板,由于出生率低于死亡率,增長趨勢已經(jīng)接近拐點(diǎn)。今后幾十年,有可能人口總量每十年減少5000萬--6000萬。根據(jù)中國人口與發(fā)展研究中心的研究,中國人口預(yù)計(jì)到2027年達(dá)到峰值,為14.17億,此后開始下降,2035年降至14.03億,2050年降至13.21億。


(資料圖片僅供參考)

二是老齡化進(jìn)一步加重。

2020年中國社會(huì)60歲以上人口占18%,按照目前的增長率到2025年將達(dá)到22%,2035年為31%,2050年將達(dá)到近40%。2025年、2035年、2050年65歲及以上老年人口占比分別為15%、23%、30%。按照國際上的劃分,65歲以上人口占比7%-14%是輕度老齡化社會(huì),14%-21%是中度老齡化社會(huì),21%以上為重度老齡化社會(huì)。也就是說,到"十四五"末期,我國將進(jìn)入度老齡化社會(huì),到2035年是重度老齡化社會(huì)。

三是城市化率接近天花板。

1980年中國城市化率19%左右。經(jīng)過40多年的城市化發(fā)展上升到2021年的64.72%,城市化率可以說是接近了天花板。從全世界經(jīng)驗(yàn)來看,一般城市化率到75%后達(dá)到頂點(diǎn),我國城市化率才64.72%,為什么會(huì)接近頂點(diǎn)了呢?原因在于中國的城市化進(jìn)程主要是將年輕人吸收到城市里,目前農(nóng)村人口中大量的是老人、兒童,年輕人很少,過去大量農(nóng)村年輕人進(jìn)入城市的勢頭將大幅減緩,而且因?yàn)槌鞘袘艏贫鹊南拗疲r(nóng)村老人不會(huì)大量進(jìn)城。即使今后城市化率還會(huì)逐漸上升到70%,但速度也會(huì)放緩。

四是人均住房面積接近飽和。

20世紀(jì)80年代初中國城市人口人均居住面積僅5--6平方米,到2020年已近50平方米,達(dá)到了發(fā)達(dá)國家的平均水平,接近飽和。五是庫存、閑置房總量達(dá)到高點(diǎn)。目前中國房企積壓一年以上的一手房庫存高達(dá)6億平方米,占到每年房地產(chǎn)市場新房建成規(guī)模17億平方米的35%;在城市老百姓持有的二手房方面,1990年以來中國銷售的300億平方米商品房中,20%也就是約60億平方米處于閑置狀態(tài)。六是每年新建房產(chǎn)面積達(dá)到頂峰。中國的房產(chǎn)年建設(shè)量,2000年時(shí)是1億平方米,2010年是10億平方米,2017年達(dá)到了17億平方米,近三年徘徊在17億--18億平方米之間,今后可能每年減少3000萬﹣-4000萬平方米,到2035年,可能從現(xiàn)在的17億平方米降至10億平方米,達(dá)到平衡。

七是大規(guī)模舊城拆遷改造已近尾聲。

20世紀(jì)80、90年代,中國城市的棚戶區(qū)、危舊房可能會(huì)占到1/3甚至1/2,都要拆舊建新,1平方米舊房至少需要3平方米新房才能夠平衡,形成了大量的房產(chǎn)需求。因規(guī)劃功能布局調(diào)整進(jìn)行城市改造也會(huì)形成拆舊建新的需求。目前中國大部分城市的舊房改造、功能區(qū)改變大體到了天花板,今后在各個(gè)城市當(dāng)然還會(huì)有結(jié)構(gòu)性的補(bǔ)短板的改造變化,但是大規(guī)模"大拆大建"的狀況會(huì)逐漸消失。

八是大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)已近尾聲。

目前,中國各大主要大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施已趨于完成,由此引起的大規(guī)模征地動(dòng)遷也基本告一段落。中國的教育、衛(wèi)生、文化基礎(chǔ)設(shè)施總數(shù)已經(jīng)足夠,問題在于分布不均衡,接下來主要是結(jié)構(gòu)調(diào)整、填平補(bǔ)齊。

九是中國房產(chǎn)商的杠桿率已上天花板。

上市的大型房產(chǎn)商平均的資產(chǎn)負(fù)債率,從20世紀(jì)90年代末的50.3%到2010的72.19%,到2020年達(dá)到了令人咋舌的80.13%,再加上不規(guī)范的違規(guī)融資帶來的隱性債務(wù),中國的房產(chǎn)商已經(jīng)不可能再抬高杠桿率水平來應(yīng)對各種問題。

十是房產(chǎn)價(jià)格只會(huì)持續(xù)高速上漲的思維定式將被打破。

過去20年,中國不管是沿海還是內(nèi)陸,地價(jià)、房價(jià)往往5年翻一番,10年翻兩番,形成了房價(jià)、地價(jià)會(huì)保持高速上漲的思維定式。房產(chǎn)商拼命囤地建房,高地價(jià)會(huì)被不斷上漲的房價(jià)所消化,這種模式有利可圖;老百姓也會(huì)忽視房產(chǎn)的居住屬性,大量購房作為投資。這種房產(chǎn)價(jià)格思維定式將要打破,房價(jià)持續(xù)高速上漲的趨勢將會(huì)進(jìn)入拐點(diǎn)!

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