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■ 近日，“廣西南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的消息引起熱議。中信銀行南寧某網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理對記者表示，確實(shí)有這一政策，但還在預(yù)熱階段，沒有正式推出。另外，多家房企相關(guān)營銷人員也稱已知悉該項(xiàng)政策，個(gè)別房企明確表示“已在跟進(jìn)”。 ■ 2022年11月，南寧樓市也曾因“買房享受免費(fèi)乘坐10年地鐵”活動(dòng)引發(fā)關(guān)注。記者發(fā)現(xiàn)，花式上熱搜背后，是南寧樓市面臨的壓力。 ■ 記者注意到，截至2022年底，南寧二手房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌18個(gè)月；新房供求創(chuàng)下近年來新低；新建商品住宅庫存量為753萬平方米，消化周期為20個(gè)月。
■ 同時(shí)，也有網(wǎng)友發(fā)問，“如果人在80歲前沒了，房貸沒還完怎么辦？”北京市鑫諾律師事務(wù)所魏俊玲律師告訴記者，繼承人繼承房子之后，《民法典》規(guī)定繼承人要在財(cái)產(chǎn)范圍之內(nèi)進(jìn)行承擔(dān)債務(wù)。 1 為啥南寧出現(xiàn)此政策？ 二手房價(jià)格連續(xù)下跌，新建住宅庫存去化需20個(gè)月 記者注意到，在上述政策之前，南寧部分樓盤項(xiàng)目還推出低折扣、一口價(jià)、送車位、特價(jià)房等花樣繁多的優(yōu)惠措施，甚至包括“購買任一項(xiàng)目住宅享受免費(fèi)坐地鐵10年”的福利活動(dòng)。 記者注意到，在上述政策和“另類”優(yōu)惠活動(dòng)背后，反映的是南寧樓市的現(xiàn)狀。 國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，南寧二手房價(jià)格自2021年7月開始下跌，截至2022年底，已經(jīng)連續(xù)下跌18個(gè)月。另據(jù)安居客數(shù)據(jù)，今年2月份以來，南寧二手房均價(jià)為10534元/平方米，比2022年同期下跌4.67%，較2021年7月的高點(diǎn)1.16萬元/平方米，下跌幅度達(dá)到了9.48%，跌回2018年的水平。 在新房供求方面，南寧創(chuàng)下近年來新低。廣西中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年南寧市商品住宅供應(yīng)351萬平方米，同比減少59%；成交498萬平方米，同比減少26%；成交均價(jià)為12500元/平方米，與上年基本持平。 不僅如此，南寧庫存去化周期也比較高。據(jù)廣西中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，南寧新建商品住宅庫存量為753萬平方米，消化周期為20個(gè)月；其中去化周期最長的邕寧區(qū)達(dá)到了25個(gè)月。 在此背景下，南寧推出各種政策促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。2022年9月，南寧推出16條購房政策；2022年9月29日，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通報(bào)，擁有一套住房再次購買商貸最低首付調(diào)整至30%等；1月31日晚，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息稱，南寧市階段性調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，調(diào)整后利率下限為LPR減60個(gè)基點(diǎn)。 記者注意到，多番政策提振下，目前南寧樓市已出現(xiàn)回暖跡象。 據(jù)南寧市住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年1月21日-1月27日，南寧全市商品房網(wǎng)簽成交套數(shù)同比增幅為415.79%，成交面積同比增長638.13%。 2 離世前沒還完房貸怎么辦？ 繼承人承擔(dān)債務(wù)，多地銀行曾叫停“接力貸” 針對有人提出“如果人在80歲前沒了，房貸沒還完怎么辦”的問題，魏俊玲律師告訴記者，繼承人繼承房子之后，《民法典》規(guī)定繼承人要在財(cái)產(chǎn)范圍之內(nèi)承擔(dān)債務(wù)。如果房子價(jià)值1000萬元，貸款還剩200萬元沒有還。在繼承人繼承房子之后，債務(wù)的200萬元包含在這1000萬元中，那么這200萬元就應(yīng)該由繼承人來還，這是債務(wù)的邏輯。 《民法典》規(guī)定，分割遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)……繼承人以所得遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。超過遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值部分，繼承人自愿償還的不在此限。 記者梳理發(fā)現(xiàn)，2022年4月，廣州曾有銀行啟動(dòng)“接力貸”?！敖恿J”的主貸款人年齡需要在18到65歲之間，按子女年齡最長貸30年。也就是借款人為了延長貸款期限，或者增強(qiáng)還款能力，跟父母或子女中任意一人，作為共同借款人來申請住房貸款。而后，“接力貸”被叫停。據(jù)多家媒體報(bào)道，上海有些銀行已經(jīng)叫停了“接力貸”“合力貸”業(yè)務(wù)，比如興業(yè)銀行、招商銀行的相關(guān)工作人員均向媒體表示，在受理客戶相關(guān)貸款等按揭業(yè)務(wù)時(shí)，都會做審慎的貸前調(diào)查，加強(qiáng)借款人的第一還款來源審核。 2022年8月4日，北京市住建委發(fā)布消息稱，中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購買昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等3宗試點(diǎn)地塊的住房時(shí)，將給予優(yōu)惠。具體的政策支持包括：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%；其子女可作為共同借款人申請貸款；以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率。 解讀 違約率是評價(jià)此類政策的重要標(biāo)尺 對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，這一新規(guī)某種程度上照顧了一些老年人或者中老年人的購房需求，“（在此新規(guī)下），一些中老年朋友貸款的年限30年是可以貸足的，這考慮到退休年齡、收入狀況，延遲退休后其實(shí)是有收入保障的?！?/p> 嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，理解相關(guān)政策要厘清三個(gè)概念。“房貸貸款領(lǐng)域存在三個(gè)重要的概念——貸款時(shí)長、年齡限制、還貸期限，此類概況若出現(xiàn)混淆，則容易對社會公眾產(chǎn)生誤導(dǎo)，進(jìn)而影響政策的公信度?！?/p> 嚴(yán)躍進(jìn)解釋道，貸款時(shí)長實(shí)際上指貸款年限，指借貸雙方約定的從借款日期到還款日期之間的時(shí)間長度。 至于年齡限制，嚴(yán)躍進(jìn)說：“貸款年齡限制設(shè)定有基本邏輯和出發(fā)點(diǎn)，即要求自然人具備完全民事行為能力，通俗理解是該購房者不會違約。在房貸領(lǐng)域主要是指18-70周歲之間的成年人，即要申請個(gè)人按揭貸款，其年齡必須為18-70歲。實(shí)操過程中，部分城市會設(shè)定為18-65歲。此次南寧‘房貸年齡期限延長至80歲’，其購房者年齡也是限制在小于70歲的。” 至于還貸期限，嚴(yán)躍進(jìn)表示，嚴(yán)格說，還貸期限是指“房貸的年齡期限”，等于貸款人年齡和貸款年限相加?！邦愃票硎霰容^拗口，可以理解為‘購房者最遲需要在哪一年還清貸’?！?/p> 嚴(yán)躍進(jìn)表示，截至2月13日，南寧“房貸年齡期限延長”新規(guī)尚沒有業(yè)務(wù)落地，但引起社會公眾的討論。他稱，此次政策依然有值得肯定的出發(fā)點(diǎn)，社會大眾無需苛責(zé)。 嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果能把專業(yè)術(shù)語轉(zhuǎn)化為通俗解讀，此次南寧房貸政策事件的輿論反應(yīng)可能會不同，之所以引起關(guān)注，就在于“房貸年齡期限延長至80歲”這句話比較拗口，很容易誤解為“鼓勵(lì)80歲的老年人購房”?？梢园汛祟愓咄ㄋ妆磉_(dá)為“償清房貸的年齡期限為80歲”“部分人員貸款年限可以由20年增加為30年”“信貸人員按照80歲的標(biāo)準(zhǔn)給你計(jì)算可以貸幾年”，類似表述更加清晰易懂。 同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從商業(yè)屬性理解這個(gè)政策，違約率是評價(jià)此類房貸政策優(yōu)劣的重要標(biāo)尺。各地若是涉及‘房貸年齡期限延長’的政策創(chuàng)新，其關(guān)鍵是要去測算此類房貸是否有違約的可能，或者說房貸是否有足額、及時(shí)收回的可能?！?/p> 成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾?強(qiáng)亞銑 謝雨桐 王辰元 張炎良 實(shí)習(xí)生 李逸凡 |
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